Realizing dreams and hopes

기름값은 하루가 멀다하고 크게 올랐다가도 떨어지곤 하는 것 같다. 불과 얼마전만 해도 기름값을 인하한다 어쩐다 하는 이야기가 있던 것 같은데, 유가가 수시로 폭등하고 폭락해서 그런지 다시 제자리걸음을 하는 것 같다. 오일쇼크가 또 올지도 모를라나?

1차 오일쇼크: 1970년대에 한 번 있었다고 한다. 이 당시에는 전쟁으로 인해 기존 유가에서 300%이상이나 유가가 폭등했다고 한다. 이 당시 전쟁의 원인은 이집트가 주변 아랍국들과 뭉쳐서 이전에 4차 중동전쟁의 상대였던 이스라엘을 도와준 나라에 대한 보복성이 있었던 것 같다. 말 그대로 석유로 갑질을 하며 보복을 한 것이다. 그 효과가 굉장했는지 미국 공장들이 멈추고, 한국의 제조업도 큰 타격을 입었다고 한다.

2차 오일쇼크: 이번에는 1980년에 이란혁명으로 인해 6개월간 발생했다고 한다. 이란이 석유 수출을 하지 않아 13달러의 유가가 40달러까지 치솟았다고.. 두 오일쇼크의 유가 상승폭은 각각 280%대와 180%대라고 한다. 그렇다면 일시적이긴 하지만 이번에 300%대만큼 치솟은 유가를 보면 거의 3차 오일쇼크로 불리워도 손색은 없지 않을까 싶다.

스태그플레이션: 인위적인 원유 인상은 반대로 경기 침체를 야기하는 이 현상을 스태그플레이션이라 한다. 현재 진행형인 우크라이나 전쟁은 원유의 공급 부족을 야기하고 있다. 그 와중에 전체 4억 배럴 중 러시아 원유가 1.5억 배럴의 영향을 줄 수 있는 상황인데, 미국과 영국 등에서는 러시아산 원유 수입까지 규제하고 있다. 전범국에 대한 소신있는 대처라고는 생각하는데, 유가를 생각하면 좋은 영향은 끼치지 않는 것 같다. 3월 유가 전망치는 90~110달러인데, 이는 이란 핵 협상 타결, 베네수엘라 제재 해제, 전략 비축유 방출 등으로 유가를 낮추었을 때 이야기다. 자칫하면 최고 150달러까지도 치솟을 수 있다고 한다. 그나마 안도할만한 점은 이전의 오일쇼크에 비해 경제의 유가 의존도가 낮아졌다는 점이다. 즉, 유가 폭등이 당장 경제에 엄청난 타격을 줄 정도는 아니라는 해석이 된다고 한다. 그 외에 ISM 제조업지수는 소폭 상승했어서 긍정적이긴 한데, 반대로 미국의 장단기 금리 차는 축소되어 경기 침체 가능성을 암시하고 있다고 한다.


자산 리밸런싱을 어떻게 해야 하는지를 파악하기 위해 뉴스레터에서는 이전 스태그플레이션 기간 동안의 미국 주식과 국채, 금값, 원자재의 수익률을 짚어보았다. 이를 통해 현재의 잠재적인 스태그플레이션 대비 시국에는 자산 투자를 어느쪽을 바라보는 게 좋을지에 대한 시선을 정할 수 있을 것 같았다. 주식의 투자 방향도 어떻게 가는 것이 좋을지에 대한 부분도 짚어주셔서 아직 투자를 재개하지 않은 내 입장에서는 어떻게 접근할 지 정리할 수 있었다.


위에서 비교했던 비교군 중 하나인 원자재에 대해서, 그럼 원자재는 어떻게 투자하는건가? 하고 궁금했는데, 여기서 내가 오래 전부터 봐야지 봐야지 했던 ETF 키워드가 다시 등장했다. 투자하는 방법에 대해 ETF와 ETN을 언급했는데, ETF와 ETN은 모두 기초 자산에 따라 수익률이 결정된다고 한다. 다만 그 운용 주체가 자산운용사냐(ETF) 증권사냐(ETN)의 차이가 있다고 한다.

이번에 또 하나 흥미로웠던 키워드는 인버스였다. 특이하게도 이 상품은 지수가 떨어질 때 수익을 낸다고 한다.(왜? 무슨 구조라서? 어떤 원리로?) 거기서 더 공격적으로 투자하게 된다면 레버러지로 접근한다고 한다.

이번 뉴스레터에서 가장 좋았던 부분은 바로 이 원자재 투자에 대한 접근법과 추천하는 종목 등을 짚어준 것이었다. 몰랐거나 나중에 알아봐야지 했던 용어들도 조금은 더 짚어볼 수 있어서 굉장히 유익했다.

1. 보행 일상권 도입

이 계획은 주거가 이전보다 더 일상생활의 중심 공간으로 부상하면서 파생된 계획이라고 한다. 아무래도 코로나 시국으로 인해 집콕이나 재택근무의 빈도가 늘어나다보니 주거의 비중이 급부상할 수 밖에 없어진 것 같은데, 그러한 측면에서 강조된 것 같다.

목적은 도보 30분 내 보행 일상권 안에서 일자리, 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 다양한 기능을 복합적으로 누릴 수 있도록 하는 것이라고 한다.

2. 수변 중심 공간 재편

서울의 수변은 주변에 거주하는 사람들에게도 중요한 복지가 되기도 한다. 수변에서 산책부터 가벼운 운동까지 즐기는 주변 거주자들이 많기 때문이다. 나 또한 그런 것들을 즐기기 때문에 도시 계획에 있어 수변에 대한 계획 수립은 중요한 포인트라고 생각한다.

서울의 하천은 총 61개라고 한다. 이번 2040 계획안에서는 이 하천들의 잠재력을 활용할 계획이라고 하는데, 가장 먼저 수변명소 조성이 눈에 띄었다. 각 수변별로 명소가 될 만한 곳이 하나씩 생긴다면 그 곳을 찾는 사람들이 늘어날 것이다. 예를 들면 러닝크루들이 그 주변으로 모여서 하천을 따라 러닝을 한다던가? 그런 상상들을 하게 될만한 계획이었다. 그 외에도 하천을 크기와 위계에 따라 지류 및 소하천, 4대지천(안양천, 중랑천, 탄천, 홍제천), 한강으로 나누어서 전략을 계획했다고 한다.
지류 및 소하천에는 수변테라스 카페와 쉼터, 공연활동 등을 통해 보다 친화력 높은 장소로 조성하려 한다. 4대지천은 각 지천의 특화거점이 되는 장소를 찾아 명소로 만든다고 한다. 한강은 한강과 일체화된 도시공간을 조성하고, 업무, 상업, 관광의 중심지로 만들어낸다고 한다. 전반적으로 각 수변 활성화를 위한 명소 조성에 대한 이야기와 접근성 강화, 그리고 각 수변명소에 대한 네트워크 구축을 핵심 사항으로 잡았다고 한다.

3. 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화

서울의 중심지의 경우, 기존 체계인 3도심/7광역중심/12지역중심 체계를 유지한다고 한다. 그러면서 발전이 정체되었다고 판단되는 3도심(서울도심, 여의도, 강남)의 경쟁력도 올리려는 계획이다.

서울도심은 위 그림과 같은 4+1축을 조성한다고 한다. 그러면서 기존까지 제한이 있었던 스카이라인 높이 규제의 유연화, 용적률 상향 등의 완화책을 계획했다. 10년간 유연성 없는 보존중심 대책에서 탈피하겠다고 하는게 본 4+1축 조성의 핵심이다. 여의도는 글로벌 금융중심으로 육성을 하며 국제업무 기능과 연계시키고, 강남은 경부간선도로의 입체화와국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출을 통해 중심기능을 잠실, 서초 등 동-서 방향으로 확산시킬 계획이라고 한다.

그 외에는 나머지 19중심(7광역중심, 12지역중심)을 기준으로 2030 신성장 혁신축들의 활성화를 더욱 적극적으로 이끌겠다고 한다. 여기서의 신성장 혁신축은 위 그림에서 언급된 네 개의 축으로 보이는데, 2040 계획안에서는 이 축들에서의 각각의 요소들을 더욱 활성화하려는 것이 계획인 것으로 보인다. 추가로 인근 경기도 도시들과 GTX 노선들을 이어놓은 그림을 함께 보여주는 것으로 보아 각각의 축들을 GTX 노선을 바탕으로 인근 경기도 지역들과 잘 유기적으로 활성화해 나가려는 의도가 아닐까하는 추측을 하게 되었다.

4. 다양한 도시 모습, 도시계획 대전환

이번 계획안에서 언급되는 내용 중 하나는 이번에 기사 헤드라인으로 가장 많이 언급되기도 했던 스카이라인 규제 완화였다. 기사에서는 주로 '35층 규제 삭제'라는 이야기를 가장 먼저 언급하게 되어 기사 댓글 등으로 찬반의견이 오갔던 내용이었다. 내용을 보면 보다 유연한 규제를 적용하려고 하는 것이 목적으로 보이는데, 건물의 용적률까지 상향시키는 것은 아니고 동일한 밀도 하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있도록 건물 높이에 대한 기준을 위원회 심의를 통해 유연하게 결정한다고 한다.

기존에 많이 경직적이었다고 하는 용도지역제도 전면 개편에 들어간다고 한다. 용도지역제의 경우, 허용용도를 주거, 공업, 상업, 녹지라는 큰 네 개의 카테고리로 나눠놓고 고정된 허용용도를 지정하는 제도인 듯 한데, 이러한 유연하지 못한 제도로 인해 현재와 같은 융복합 시대에는 걸맞지 않다고 판단한 듯 하다. 해서 이번에 나온 계획안에서는 주거, 관광, 녹지, 업무, 상업, 공업, 공공등의 용도에 대해 지역별로 다기능 복합 용도를 가질 수 있는 유연한 zoning제도를 제안한다고 한다.

5. 지상철도 지하화

지상철도는 도심 가용지를 줄이고, 소음과 진동 등으로 인한 생활환경 악화를 야기하곤 한다. 이번 계획안에서는 이러한 지상철도의 지하화를 추진한다고 한다. 물론 무조건적인 지하화보다는 철도 상부에 데크를 설치하는 방법이 더 효율적인 구간은 이러한 방법을 채택하기도 할 예정이다. 현재 지상철도 구간은 아래 지도와 같은데, 이 구간들을 과연 어떻게 지하화할 지 매우 궁금한 부분이었다.

6. 미래교통 인프라 확충

자율주행에 대한 이야기는 아무래도 전 직장에서 관련 분야 연구개발을 한 입장에서 흥미가 가는 부분이었다. 사실 국내에서 자율주행을 운행하기에는 미국같은 지역에 비해 위험요소가 너무 많아 체계 마련이 배로 어려울 것으로 예상된다. 이 것은 차량의 자율주행 뿐만 아니라 앞으로 활성화 가능성이 있는 배송로봇 등의 문제도 함께 고려되어야 할 것이다.

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서울형 도심항공교통(UAM)에 대한 이야기도 있었다. UAM은 2025년에 기체 상용화를 목표로 하고 있다고 하는데, 이에 발맞춰 위 그림과 같은 시범노선 운영을 한다고 한다. 추가로 광역 노선을 단계적으로 확보하고, 활용도가 낮은 도시계획시설 부지를 적극 발굴하기도 할 계획이라 한다.

그 외에도 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 모빌리티 허브를 서울 전역에 조성한다. 앞서 언급한 UAM부터 요새 지속적으로 언급되는 GTX까지 추가될 것을 고려하면 서울 내에서는 환승의 대상이 될 교통 수단이 매우 다양해질 것이기 때문에 이러한 허브 조성은 아마 필수지 않을까 싶다.

어제자 뉴스레터를 받은 이후, 첫 과제가 하나 떨어졌다.

내가 살고 있는 곳의 빌딩 가격을 찾아보고, 주변 상권들을 살펴보세요!

우리집 주변이라고 하면 예전에는 주로 유흥업소들이 있던 기분좋지 않은 흔적들이 있었고, 최근에는 하나 둘 씩 오피스텔이 올라오기 시작하는 것을 볼 수 있었다. 장안동 사거리쪽 큰 길가로 가면 아트몰링이라는 쇼핑센터가 하나 있었는데, 작년부로 폐업을 했다라는 안타까운 소식이 있었고, 그 건물조차 오피스텔로 변한다고 들었다. 일단 내가 주워듣고 이전에 가볍게 찾아봤던 정보는 여기까지..!

이전에 전셋집을 찾을 때 활용했던 네이버 부동산 앱을 켜며 주변 건물의 시세들과 상권 등을 살펴보았다. 우선 공통적인 사항들은 다음과 같았다.

• 주변의 경우, 학교가 있는 경우가 꽤 있었고, 최근에 오피스텔이나 원룸이 많이 지어지는 추세
• 중랑천이 가깝다. (이건 아마 주거시설에서나 좋을 것 같은데)
• 찾아본 건물들은 모두 근린생활시설이었다.
• 이마트같은 대형마트는 없는 동네. 하지만 자잘자잘한 상권들이 잘 조성되어 있는 느낌..!
• 인근에 장한평역이 있고, 기존에 있던 유흥업소들이 많이 사라지고 카페들이 생겨나는 추세
• 근데 80년대 초반에 지어지는 등 25년 이상된 오래된 건물이 많았다.
• 게다가 별다른 재개발 소식이라던가(이건 내가 제대로 못찾아본걸수도..) 역이 신설된다던가 하는 소식도 딱히 접하지 못했다.

주로 우리 동네는 장한로나 장안사거리 등의 큰 길을 끼고 있는 쪽에는 많은 오피스텔 등의 건물이 새로 지어지는 느낌이고, 그 안쪽 골목을 보면 매우 오래되고 낙후된 건물들이 많이 보였다. 골목 안쪽에는 심하게 낙후되어 ‘이걸 대체 어떻게 그대로 쓰지?’ 싶은 건물들이 꽤 많았는데, 주로 이러한 건물들은 14-17억대에 해당했고, 어떠한 가게들이 있진 않은 빈 건물의 느낌이었다. 재건축이 가능하다면 이런 건물들에 투자할만할 것 같은데, 주변에 또 다른 낙후된 건물들이 붙어있는 환경에서 재건축을 쉽사리 할 수 있을지는 의문이었다.

장안사거리 인근에는 30억이 넘는 꼬마빌딩도 있었는데, 상대적으로 덜 낡은 형태이고, 가게 등이 좀 있는 정도였는데 사실 큰 메리트는 못 느꼈다. 사실 내가 이 동네에 이사온게 이런 투자가치 등을 따지고 온 게 아니라지만, 내 개인적으로 우리 동네는 나보고 투자하라고 하면 난 다른 지역을 볼 것 같다.

더는 미뤄서는 안될 것 같은 재테크공부를 시작했다. 공부를 위해 챌린저스 도전과 함께 구독 신청을 한 어썸레터에선 이번에는 꼬마빌딩 투자와 관련된 내용을 담았다.

이번 뉴스레터의 앞부분에서는 청파에 있는 꼬마빌딩에 투자해 큰 수익을 얻은 분의 인터뷰로 시작을 했다. 이 빌딩에 투자한 여러 이유를 설명했는데, 주로 다음과 같은 사항들이 꼽혔다.

• 입지가 좋아야한다! 역세권이면 더더욱 좋고!
• 대출이 유리해야 한다.
• 앞으로의 가능성! 재개발이라던가 임차라던가..
• 사람들의 접근성도 한 몫 하는 듯?
• 명도 용이성..(뭘까 이건)

사실 입지에 대한 이유를 이야기했을 때는 그럴 수 있겠구나하는 와닿음이 있었지만, 대출과 같은 금전적 문제와 같은 부분에 대한 이야기가 나왔을 때는 무언가 거리감이 느껴졌다. 나한테는 그 만한 돈이 있는것도, 그만큼 대출을 받을 수 있는 여건도 없을텐데..😨 해서.. 일단 읽으면서는 꼬마빌딩 투자를 할 때 이런 부분들을 고려해야겠구나 하는 느낀점만 받으면서 읽어나갔던 것 같다.

예전에 친구들하고 우스갯소리로 농담하다가 서울교통공사나 코레일같은 곳 다니는 친구 있으면 친하게 지내라고 하는 말을 얼핏 들었다. 어디에 역이 생기는 지 알면 땅 투자를 하기 좋다나 뭐라나..🧐 물론 나중에 알아가면 알아갈 수록 그 우스갯소리는 사실이었고, 그 사실은 모두가 알고, 정보력이 좋은 투자자들은 아마도 진작부터 알고 선점하지 않았을까 싶었다.

전셋집을 얻기 위해 이 곳 저 곳을 돌아다니다 보면 역세권이라는 메리트는 세입자나 투자자 모두가 반기는 키워드였던 기억이 있다. 이 것도 앞서 언급했던 접근 용이성과 같은 맥락이지 않을까? 어쨌건 건물이라는 건 문화재가 아닌 이상 사람들을 위해 활용될 것이니 사람들 편리성을 절대 간과할 수 없을 것이다.

이러한 맥락에서 GTX 노선에 대한 소식을 빠르게 캐치하는 것은 현 시점에선 정말 투자하기 좋은 지역을 알 수 있는 방안일 것이다. 그 외에도 기존 지하철의 연장이라던가 경전철 추가 지역 등도 간과할 수 없을 것이다. 한달 전까지만 해도 강서구에 살고 있었는데, 그 쪽에 원종홍대선이 신설될 예정이라고 떠들썩 했던게 기억이 나기도 했다.

그렇다면 이 꼬마빌딩 투자의 장점은 무엇이 있을까? 종합부동산세 측면에서는 꼬마빌딩이 아파트에 비해 훨씬 이득이라고 한다. 상가 비중이 절반이 넘으면 근린생활시설로 인정되어 주택에 포함되지 않아 종합부동산세 폭탄에서 회피할 수 있다고 한다. 심지어 대출에서도 유리하다고..(근데 일단 꼬마빌딩 얻기 위한 자금이 생겨야 이 대출의 유리함도 와닿을 수 있지 않나😭) 역시나 처음 자금이 마련되어 있어야 접근이 가능할 것 같다지만, 그래도 미리 알아두면 좋겠다는 생각으로 계속 읽어나가면서.. 빌딩부자님께선 일반 매매보다는 전국구로 넓혀서 볼 수 있는 경매로 접근하는 것을 적극 추천하셨다.

이색적인 부분은 창고 투자를 추천하는 부분이었다. 진입 장벽은 높지만, 의외의 틈새라는 점을 짚으면서 입지에 대한 부분도 잘 짚어주셨다. 창고 투자는 창고로써의 활용용도를 생각해서 추천해주신 것 같은데, 창고같은 공간을 리모델링해서 다른 용도로 활용하던 사례들도 머릿 속에서 스쳐 지나가서 그 용도가 다양한 매력적인 투자 대상이 될 수 있지 않을까하는 생각도 들었다.